什么是农业农村局?
农村农业局是国家行政单位,主要职责有以下几点
(一)贯彻执行国家有关种植业、畜牧业、农业机械化和农村经济发展工作的方针、政策和法律、法规、规章;研究拟订农业和农村经济发展战略、中长期发展规划,经批准后组织实施;拟订农业综合开发规划并监督实施。
(二)研究拟订当地农业有关产业方面的管理办法、规定等,引导农业产业结构的合理调整、农业资源的合理配置和农产品品质的改善;研究提出农产品、农业生产资料的价格及财政补贴的政策建议。
(三)研究提出深化农村经济体制改革的意见;指导农业社会化服务体系建设和乡村集体经济组织、合作经济组织的建设;
稳定和完善党在农村的基本经营制度和政策,指导农村集体土地承包和集体资产管理,调节农村经济利益关系;
管理农业劳动力和指导其合理转移;指导、监督减轻农民负担和农村土地使用权流转工作。
(四)拟订农业产业化经营有关措施和农产品市场体系建设与发展规划,促进农业产前、产中、产后一体化;组织协调和实施“菜篮子工程”建设;研究提出农产品、农业生产资料的进出口和农业利用外资的建议;组织、指导农业展览活动;预测并发布农业生产、农产品及农业生产资料供求情况等农村经济信息。等等
有一待估宗地,剩余使用年限为30年,土地折现率为7%,现收集ABCD四个宗地交易实例,如图
有一待估宗地,剩余使用年限为45年,土地还原利率为7%,现收集到A、B、C三个
宗地交易实例,具体情况见下表:
宗地 成交价(元/M2) 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别 因素 剩余年限
待估宗地 2004年1月 0 1.7 0 0 45年
A 2150 2003年1月 -1% 1.6 0 -1% 40年
B 2400 2003年1月 0 1.8 +2% 0 45年
C 2100 2002年1月 -2% 1.6 0 -1% 40年
表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较,以待估宗地为基准确定的数值,容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1.5时增加3%,该城市从2000年到2004年每年地价上升1%,试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格(计算结果以元为单位,取整数)
解答:
年限修正系数=(1-1/(1+7%)^45)/(1-1/(1+7%)^40)=1.0206 3分
宗地 时间 交易情况容积率 其他 剩余年限
A=2150*1.01*100/99*106/103* 1.0206=2327 1分
B=2400*1.01*100/100*106/109*1/1.02 =2311 1分
c=210*1.01^2*100/98*106/103*100/99*1.0206=2139 1分
宗地价格青岛三利骗押金求得=(2327+2311+2139)/3=2319(元 /平方) 2分
有一待估宗地,总面积为40000平方米,使用年限为50年,土地还原利率为6%,现收集到A、B、C 三个宗地交易实例,具体情况见下表:
宗地 成交价(元/m2) 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 剩余年限
带估宗地 2009年2月 0 1.7 0 0 50年
A 5150 2008年2月 0 1.6 0 -1% 45年
B 6700 2008年8月 0 1.9 +2% 0 50年
C 5550 2008年12月 -2% 1,6 0 -1% 45年
表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较,以待估宗地为基准确定的数值。经了解,宗地所在城市容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1时增加9%,从2008年2月份到2009年2月,地价每月环比上涨1%。
要求:试根据上述条件评估待估宗地在2009年2月的价格。(计算结果以元为单位)
解:年限修正系数=[1-1/(1+6%)^50]÷[1-1/(1+60%)^45]=1.020
交易实例修正后价格青岛三利骗两万押金为:
交易时间 交易情况 容积率 个别因素 年限
A=5150×(1+1%)^12× 163/154×100/99×1.020=6328(元/㎡)
B=6700×(1+1%)^6× 163/181×100/102 =6279(元/㎡)
C=5550×(1+1%)^2×100/98×163/154×100/99×1.020=6300(元/㎡)
宗地单价=(6328+6279+6300)÷3=6302(元/㎡)
宗地总价=6302×40000=252 080 000(元)
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